Podział mieszkania z hipoteką w orzeczeniu Sądu Najwyższego z 27 lutego 2019 roku

Podział mieszkania. Niedawno pisałem o wyroku Sądu Najwyższego z 27 lutego 2019 roku w sprawie III CZP 30/18, który nie odpowiedział na następujące pytanie prawne I Prezesa Sądu Najwyższego:

Czy dokonując z urzędu w postępowaniu o podział majątku objętego dotychczas wspólnością majątkową małżeńską ustalenia składu  i wartości majątku wspólnego (art. 567 § 3 k.p.c. w zw. z art 684 k.p.c.), sąd określa wartość nieruchomości należącej do majątku podlegającego podziałowi przy uwzględnieniu jej obciążenia hipotecznego?

Pamiętacie?

Podział mieszkania z hipoteką w orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2019 roku

28 marca 2019 r. Sąd Najwyższy ponownie wypowiedział się w tej kwestii i orzekł  w salomonowy sposób:

W sprawie III CZP 41/18 na pytanie:

Czy w toku postępowania o zniesienie współwłasności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, obciążonego hipoteką umowną o wartości przekraczającej wartość rynkową tego spółdzielczego prawa własnościowego, zabezpieczającą udzielony współwłaścicielom kredyt bankowy i pożyczkę pod zakup tego prawa, Sąd ustalając jego wartość uwzględnia jedynie wartość rynkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, czy też ustala jego wartość z odliczeniem obciążania hipotecznego od wartości rynkowej tego prawa?

Sąd Najwyższy odpowiedział:

W sprawie o zniesienie współwłasności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką zabezpieczającą kredyt bankowy i pożyczkę udzieloną współwłaścicielom, sąd – przyznając to prawo jednemu z nich – ustala jego wartość z pominięciem obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem.

Zaś w sprawie III CZP 21/18 Sąd Najwyższy na pytanie:

Czy w postępowaniu o podział majątku wspólnego po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej Sąd – ustalając wartość wchodzącej w skład majątku wspólnego nieruchomości, obciążonej hipoteka zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy uwzględnia wartość rynkową tej nieruchomości, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, czy też z odliczeniem wartości obciążenia hipotecznego od wartości rynkowej nieruchomości?​

odpowiedział:

W sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd – przydzielając tę nieruchomość na własność jednego z małżonków – ustala jej wartość, jeżeli nie przemawiają przeciwko temu ważne względy, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego.

Innymi słowy co wiemy z tych orzeczeń? Otóż to, że generalnie wartości obciążenia hipotecznego przy ustalaniu wartości majątku podlegającego podziałowi się nie uwzględnia. Ustala się wartość mieszkania i nie ogląda się na aktualną wartość kredytu. Jest ona bowiem nieistotna. W myśl zasady, iż sąd dzieli aktywa, a pasywów przy podziale nie uwzględnia się. Tak, tak, tak… ale… I tu została jednak zostawiona mała furteczka… Furteczka w postaci sformułowania:

jeżeli nie przemawiają przeciwko temu ważne względy oraz

chyba że zachodzą istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem.

Wnioski płynące z orzeczeń Sądu Najwyższego z 28 marca 2019 roku

Innymi słowy gdy mamy do czynienia z podziałem mieszkania sądy przy rozpoznawaniu danego stanu faktycznego mogą wziąć pod uwagę obciążenie hipoteczne i jego aktualną wartość. Oczywiście możemy się tylko domyślać czym powinien kierować się sąd dokonujący podziału majątku dorobkowego małżonków, aby te obciążenie zostało wzięte pod uwagę, ale będą to kryteria nieostre, ocenne. Sytuacja zaś prawna winna być w zbliżonych stanach faktycznych podobna, a nie ocenna. Orzeczenia te w gruncie rzeczy prowadzą do sytuacji kiedy w praktyce małżonek, któremu przyznano mieszkanie i ma spłacić drugiemu małżonkowi połowę jego wartości zwykle spłaca też kredyt.

W zależności od tego, na jakim etapie spłaty jest dana nieruchomość, może on zapłacić za przyznane na jego własność mieszkanie nie tylko udział drugiego małżonka, ale również to co jeszcze zostało do spłaty na rzecz banku. Gdy mamy do czynienia z kredytem frankowym może to być niemal cała wartość mieszkania a nawet więcej. Przy takim podejściu Sądu Najwyższego okazuje się, że beneficjent wyłącznej własności mieszkania musi za nie zapłacić więcej niż jest ono warte na rynku! Wychodząc na podziale jak przysłowiowy Zabłocki na mydle!

Podsumowanie

Oczywiście orzeczeniami Sądu Najwyższego nie jesteśmy związani. W mojej ocenie najlepszym kierunkiem byłoby przyznanie spłaty w wysokości wartości mieszkania pomniejszonej o wartość kredytu hipotecznego, chyba że ta wartość jest większa niż wartość mieszkania oraz rozliczenie się z małżonkiem nie otrzymującym mieszkania z połowy wartości dotychczas spłaconego kredytu, o czym Sąd Najwyższy stwierdził w cytowanym już wyżej orzeczeniu z dnia 27 lutego 2019 r. w sprawie III CZP 30/18, gdzie stwierdził:

 Artykuł 618 § 3 k.p.c. nie wyłącza dochodzenia między małżonkami roszczenia o zwrot kwoty zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, spłaconego przez jednego z nich po uprawomocnieniu się postanowienia o podziale majątku wspólnego.

Tak czy inaczej podział mieszkania z hipoteką nie jest sprawa łatwą i wymaga dużego wyczucia sędziego… A w istocie sprawą winien zająć się ustawodawca, który w sprawy o podział majątku z hipoteką przymusowo angażowałby bank oraz dawał prawo sądowi do zwolnienia jednego z małżonków z zobowiązania wobec banku. O szczegółach jednak możemy dyskutować…

Tych Państwa, którzy mają tego typu problemy  – zapraszamy do naszej kancelarii!

autor. r.pr. Marcin Budziak