ROSZCZENIE O ZWROT NAKŁADÓW  – JAK ROZLICZYĆ NAKŁADY I WYDATKI NA NIERUCHOMOŚĆ W POSTĘPOWANIU O ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI

Rozliczenie nakładów w postępowaniu o zniesienie współwłasności. W niniejszym artykule omówię czego dotyczy roszczenie o zwrot nakładów na rzecz wspólną oraz jak przeprowadzić ich rozliczenie. Rozliczenie nakładów między współwłaścicielami zgłasza się w sprawach o podział majątku, dział spadku czy w klasycznym zniesieniu współwłasności.

Zgodnie z art. 207 k.c. każdy ze współwłaścicieli stosownie do posiadanego przez siebie udziału we współwłasności może czerpać korzyści z rzeczy wspólnej. W tym samym stopniu uczestniczy w ponoszeniu ciężarów i wydatków związanych z utrzymaniem rzeczy wspólnej. Pobranie korzyści podobnie jak poniesienie wydatku – ponad  udział we współwłasności rodzi obowiązek zwrotu lub rozliczenia z pozostałymi współwłaścicielami. W postępowaniu o zniesienie współwłasności nie orzeka się o rozliczeniach z tytułu dokonanych na rzecz wspólną nakładów i pobranych pożytków między współwłaścicielami a osobami trzecimi (post. SN z 10.9.1979 r., III CRN 143/79). Zagadnienie obowiązku rozliczenia korzyści i pożytków z rzeczy wspólnej przedstawiamy w oddzielnym artykule : mieszkanie po rozwodzie

Typy nakładów na rzecz

W pierwszej kolejności przedstawię typy wydatków na majątek wspólny jakie mogą mieć miejsce oraz kiedy i na jakiej zasadzie podlegają one wzajemnemu rozliczeniu.

Wydatkami na rzecz wspólną są wszelkie koszty poniesione w związku z utrzymaniem rzeczy wspólnej (zwykły zarząd) oraz nakłady. Nakłady stanowią wydatki, które zwiększają wartość lub użyteczność rzeczy w wyniku ich poczynienia.

Podstawowym typem wydatków są nakłady konieczne. Są to wydatki, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z jej przeznaczeniem. Są to wydatki na remonty i konserwację rzeczy, dokonanie zasiewów, utrzymanie inwentarza, podatki oraz inne świadczenia publiczne, a także koszty ubezpieczenia rzeczy.

Kolejnym typem wydatków na rzecz wspólną są nakłady użyteczne. Zmierzają one do ulepszenia rzeczy. Przykładem będzie: doprowadzenie mediów do nieruchomości, wykonanie przyłącza kanalizacji, zapewnienie centralnego ogrzewania itp.

Nakłady inwestycyjne związane są z podniesieniem standardu rzeczy. Za przykład posłuży: wstawienie nowych okien, wymiana instalacji czy rozbudowa domu itp. Wytypować należy również nakłady zbytkowne. Nadają one rzeczy cechy odpowiadające szczególnym upodobaniom zainteresowanego. Te ostatnie również rozlicza się, ale tylko o ile zwiększają wartość nieruchomości.

Jakie nakłady podlegają rozliczeniu?

Co do zasady współwłaściciele rozliczają wszystkie wydatki związane z rzeczą, o ile nie są przedawnione oraz o ile nie doszło do podziału rzeczy do korzystania.

Przekładając powyższe na typy nakładów: nakłady użyteczne oraz inwestycyjne wycenia się według wzrostu wartości rzeczy jaki jej nadały. Przy rozliczeniu nakładów koniecznych odejmuje się korzyści, które współwłaściciel ich dokonujący sam uzyskał z rzeczy.

Za jaki okres można dochodzić rozliczenia nakładów?

Nakłady rozlicza się od momentu powstania współwłasności. Rozliczeniu mogą podlegać jedynie nakłady poczynione w czasie trwania współwłasności. W przypadku działu spadku współwłasność powstaje dopiero z chwilą otwarcia spadku (sygn. akt. III CZP 26/78). Momentem końcowym zgłoszenia roszczenia jest zamknięcie rozprawy o zniesienie współwłasności w pierwszej instancji. Wyjątkiem jest sytuacja kiedy roszczenie powstało / zaktualizowało się na etapie postępowania odwoławczego.

Na jakiej podstawie rozlicza się nakłady?

Co do zasady nakłady rozlicza się zgodnie z art. 230 k.c. tj. stosownie do umowy współwłaścicieli. W braku takiej umowy zasadach przyjmuje się zasady na jakich posiadacz rzeczy rozlicza nakłady z jej właścicielem po wydaniu rzeczy (art. 224-226 k.c.). Należy bowiem przyjąć, iż skoro nie uregulowano umownie kto i za co będzie płacił – nakłady takie dokonywane były bez wiedzy czy zgody pozostałych współwłaścicieli.

Nakłady rozlicza się w oparciu o art. 207k.c. tj. w braku odmiennej umowy, stosownie do przysługujących współwłaścicielom udziałów.  Zobowiązanymi do rozliczenia nakładów są ci spośród właścicieli, którzy byli współwłaścicielami w chwili ich dokonywania. Dotyczy to również sytuacji, gdy zbyli oni swoje udziały w tym nieodpłatnie. Współwłaściciel, który poczynił nakłady nie ma zatem roszczenia wobec „nowego” współwłaściciela, tj. takiego, który nabył udział w nieruchomości wspólnej po dokonaniu nakładów. „Nowy” współwłaściciel nie będzie uznany za bezpodstawnie wzbogaconego na skutek zniesienia współwłasności, pomimo nierozliczenia się z dokonanego nakładu. Wyjątek stanowi przypadek kiedy „nowym” współwłaścicielem jest spadkobierca poprzedniego współwłaściciela.  To samo dotyczy sytuacji gdy nabywca udziału wiedział lub z łatwością mógł dowiedzieć się o roszczeniach z tytułu nakładów, ale tu ciężar dowodu spoczywa na współwłaścicielu dochodzącym rozliczenia nakładu od „nowego” współwłaściciela (art. 211 k.c.).

Umowa quoad usum a roszczenie o zwrot nakładów

Szczególne rozliczenie nakładu na rzecz wspólną występuje przy umowie o podziale rzeczy do korzystania (quoad usum). Podział ten polega na korzystaniu z określonych części nieruchomości przez poszczególnych współwłaścicieli. Za przykład takiej umowy uznać należy współwłasność budynku wielorodzinnego, w którym dwie rodziny współwłaścicieli zajmują na wyłączność odpowiednio parter i piętro. Każdy ze współwłaścicieli korzysta, ale i ponosi wyłącznie wydatki i ciężary związane z zajmowaną przez siebie częścią rzeczy wspólnej. Do umowy quoad usum może dojść w sposób dorozumiany przez utrwalony między współwłaścicielami sposób korzystania z rzeczy wspólnej.

Potwierdzenie istnienia umowy quoad usum determinuje możliwość rozliczenia nakładów i wydatków przez współwłaścicieli. Dokonując podziału do korzystania współwłaściciele umawiają się w sposób dorozumiany, że ciężary i wydatki dotyczące zajętej części rzeczy ponosi tylko ten, kto z niej korzysta z wyłączeniem innych (sygn. V CSK 526/11).

Istnienie podziału rzeczy do korzystania występuję zatem, gdy żaden ze współwłaścicieli nie sprzeciwia się określonemu sposobowi korzystania z rzeczy wspólnej. Sposób ten musi być jednak utrwalony (sygn. IV CSK 46/16).

Jak umowa quoad usum rzutuje na roszczenie o zwrot nakładów?

Współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na rzecz wspólną, nie może żądać ich rozliczenia, skoro w wyniku umowy quoad usum pozostali współwłaściciele nie korzystają z części nieruchomości, na której nakłady zostały dokonane. Czy w związku z tym nie rozlicza się tak poczynionego nakładu?

Powyższe zależy od sposobu finalnego zniesienia współwłasności. Jeśli dojdzie do sprzedaży rzeczy wspólnej – pozostali współwłaściciele winni w mniejszym stopniu uczestniczyć w rozliczeniu ceny sprzedanej nieruchomości. Od ceny sprzedaży należy wówczas odliczyć różnicę w wartości nieruchomości przed i po dokonaniu nakładu. Sąd Najwyższy dał temu wyraz w wyroku z dnia 18 sierpnia 2017 r. sygn. IV CSK 628/16 wskazując, iż: W przypadku gdy wyjście ze stanu współwłasności następuje w związku ze sprzedażą rzeczy, roszczenia te mogą się zaktualizować w zakresie, w jakim nakład przyczynia się do wzrostu wartości całej rzeczy, w którym – jeżeli cena uwzględnia wartość nakładu – partycypują wszyscy współwłaściciele.

Co prawda, współwłaściciel korzystający z wydzielonej dla niego części nieruchomości sam dokonał określonego nakładu, ale również sam z niego korzystał. Jednakże w warunkach sprzedaży nieruchomości, cena sprzedaży ulegnie podwyższeniu właśnie w wyniku nakładu poczynionego choćby na jednej z części nieruchomości.

Bezpodstawne wzbogacenie nakładem

Przyjmuje się, iż współwłaściciele, którzy nie dokonali nakładów  i nie pokryli ich w cenie nabycia udziałów, nie mogą być bezpodstawnie wzbogaceni kosztem ponoszącego nakłady, jeżeli wartość nieruchomości ustalona została z uwzględnieniem tych nakładów i tak określona została wysokość dopłat wyrównujących te nakłady (III CSK 137/16).

Analogicznie sytuacja wygląda kiedy rzecz wspólna uprzednio wykorzystywana na zasadach podziału do korzystania, przypadnie w wyniku zniesienia współwłasności temu ze współwłaścicieli, który dokonał nakładu na użytkowanej przez siebie części. Wówczas nakład sam w sobie nie będzie rozliczony (sygn. III CSK 137/16) W przypadku gdy nakład poczyniony był nie w ramach zarządu rzeczą wspólną, lecz jako nakład jednego współwłaściciela dokonany tylko na tę cześć rzeczy wspólnej, z której korzystał on samodzielnie, z wyłączeniem innych współuprawnionych, to do rozliczenia takiego nakładu nie ma zastosowania art. 207 KC.). Jednakże jeśli nakład zwiększy wartość nieruchomości – pozostali współwłaściciele winni być spłaceni po odliczeniu różnicy w wartości nieruchomości przed i po dokonanym nakładzie.

Podział quoad usum, najogólniej rzecz ujmując, eliminuje dopuszczalność żądania zwrotu nakładów na podstawie art. 207 KC. Zainteresowanemu współwłaścicielowi pozostaje droga rozliczenia poczynionych przez niego nakładów na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Przedawnienie roszczenia o rozliczenie nakładów

Ostatnim wątkiem jest kwestia przedawnienia roszczenia o rozliczenie wydatków w tym nakładów na nieruchomość wspólną.

Roszczenie o zwrot nakładów i ciężarów związanych z rzeczą przedawnia się z upływem lat 6 (art. 118 KC). Nie ma tu zastosowania 3-letni termin przedawnienia dla roszczeń o świadczenia okresowe. Obowiązek rozliczenia nakładów lub ciężarów, nawet ponoszonych regularnie, nie jest bowiem tego typu świadczeniem.

Jednocześnie w przypadku klasycznego rozliczenia nakładów na rzecz wspólną tj. na podstawie przepisów art. 224-226 k.c, zastosowanie znajdzie również art. 229 k.c. zgodnie z którym Roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. To samo dotyczy roszczeń samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz.

Artykuł 229 k.c. nie przedłuża ogólnego terminu przedawnienia roszczeń o nakłady konieczne. Przeciwnie, skraca termin dochodzenia roszczeń jeszcze nieprzedawnionych – do roku liczonego od dnia zwrotu rzeczy (sygn. V CSK 480/06).

Wymagalność roszczenia o zwrot nakładów

Problematyczny w tym kontekście może być termin wymagalności roszczenia, od którego rozpoczyna się naliczenie terminu przedawnienia. Zależy on bowiem od typu roszczenia oraz sposobu wykorzystywania nieruchomości przez współwłaścicieli.

Co do zasady roszczenie o zwrot poniesionych przez jednego ze współwłaścicieli nakładów – aktualizuje się już w momencie poniesienia tego nakładu. W sytuacji gdy współwłaściciel, który dokonał nakładu nie zajmuje już nieruchomości – termin przedawnienia skróci się do roku od zwrotu rzeczy. Zwrotem rzeczy będzie zwolnienie lokalu, wydanie nieruchomości pozostałym współwłaścicielom, wyprowadzenie się. Zgodnie z art. 229k.c. w tym szczególnym wypadku roszczenie o zwrot nakładów wygasa szybciej, skracając tym samym ogólny termin przedawnienia.

Odmiennie przedstawia się przypadek tzw. umowy quoad usum, gdzie każdy ze współwłaścicieli zajmuje określoną część nieruchomość na zasadach wyłączności. Dokonywane w ramach tych wydzielonych części nakłady, rozlicza się na zasadach bezpodstawnego wzbogacenia. Co za tym idzie o dacie wymagalności roszczenia decyduje moment zgłoszenia roszczenia wobec pozostałych współwłaścicieli.

Jeżeli współwłaściciel dokonał za zgodą pozostałych współwłaścicieli nakładu w postaci nadbudowy budynku, w którym powstał niewyodrębniony samodzielny lokal mieszkalny i który na mocy umownego podziału do korzystania objął w wyłączne posiadanie, roszczenie o rozliczenie tego nakładu nie staje się wymagalne dopóty, dopóki porozumienie to obowiązuje (sygn. IV CSK 163/17).

Kiedy roszczenie o rozliczenie nakładu zaktualizuje się? Przede wszystkim w momencie wystąpienia przez któregokolwiek ze współwłaścicieli z roszczeniem o zniesienie współwłasności. Podobnie ma to miejsce w przypadku wystąpienia z roszczeniem o dopuszczenie do współposiadania całości rzeczy wspólnej. Analogicznie, wraz z wystąpieniem z powództwem o zapłatę kwoty bezpodstawnego wzbogacenia. Wszystkie ww. roszczenia stanowią dostateczną manifestację zerwania umowy quoad usum.

Udowodnienie roszczenia

Zainteresowany współwłaściciel powinien zgłosić żądanie o rozliczenie wydatku / nakładu oraz wykazać jego wysokość. To na nim spoczywa ciężar dowodu tak co do faktu poniesienia wydatku czy nakładu, jak i co do jego wysokości. Chcąc wykazać wysokość nakładu należy zgłosić wniosek dowodowy z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Następnie należy dopilnować, by teza dowodowa zlecanej opinii oddawała istotę roszczenia. W zależności od sposobu korzystania z rzeczy wspólnej oraz okoliczności dokonywania nakładów – roszczenie przyjmuje różną postać. Brak inicjatywy dowodowej bądź brak właściwej inicjatywy dowodowej może całkowicie uniemożliwić dochodzenie rozliczenia w tym zakresie.

Roszczenie o rozliczenie wydatków i nakładów zgłasza się wyłącznie w sprawie o zniesienie współwłasności, dział spadku i podział majątku. Zgodnie z art. 618 § 3 k.p.c.  Po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności uczestnik nie może dochodzić roszczeń przewidzianych w paragrafie pierwszym, chociażby nie były one zgłoszone w postępowaniu o zniesienie współwłasności. Wyjątek stanowi roszczenie o rozliczenie nakładu na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, którego dochodzić można również w oddzielnym procesie.

Zbliżone zagadnienia opisuję w artykule o podziale majątku, do którego załączam link tutaj

Zapraszamy na naszą stronę na facebooku oraz google.

Opracowała: adw. Monika Krajewska – Budziak