Specjalizacje

Kancelaria oferuje Państwu szeroki wachlarz usług prawnych skoncentrowanych na interesie klienta oraz jego oczekiwaniach.

Zasiedzenia

Nasz zespół prowadzi kompleksową obsługę prawną związaną z obrotem nieruchomościami. Zajmujemy się m.in.:
– sprawami z zakresu zarządu nieruchomości,
– prowadzeniem spraw w sądach wieczysto księgowych,
– przygotowywaniem projektów umów najmu, dzierżawy e.t.c.
– ochroną prawa własności i ograniczonych praw rzeczowych,
– zasiedzeniem nieruchomości,
– odzyskaniem własności nieruchomości położonych w Warszawie, utraconej na mocy dekretu z 26 października 1945r.(„ dekret Bieruta”),
– analizą umów sprzedaży nieruchomości, obsługa transakcji z tym związanych,
– zniesieniem współwłasności;
– odszkodowaniami za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne.

zasiedzenie
Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności poprzez upływ czasu. W drodze zasiedzenia można nabyć własność nieruchomości gruntowej, budynkowej i lokalowej, a także służebność gruntową. Przesłankami zasiedzenia jest upływ czasu oraz posiadanie. Co do zasady, przedmiotem sporów sądowych pozostają nieruchomości, stąd zasadnym będzie ograniczenie wprowadzanie właśnie do nich, przy jednoczesnym zastrzeżeniu możliwości zasiedzenia zarówno ruchomości, jak i niektórych służebności.
Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba, że uzyskał posiadanie w złej wierze- w takim wypadku nabycie własności następuje po upływie lat 30. W orzecznictwie przyjęte, iż w złej wierze pozostaje również posiadacz, który nabył nieruchomość w wyniku umowy sporządzonej w formie pisemnej zwykłej tj. z pominięciem formy aktu notarialnego, co było częstą praktyka w warunkach polskich.

Posiadacz samoistny wykazuje wolę władania rzeczą jak właściciel jeśli np rozporządza nią. Posiadacz może również oddać rzecz w posiadanie zależne, przykładowo dzierżawę, czerpiąc z rzeczy pożytki oraz podejmuje inne akty władztwa, nie tracą przymiotu posiadania samoistnego. W takim przypadku utrata corpus (fizycznego posiadania na rzecz) jest czasowa i wynika bezpośrednio z aktu woli posiadacza samoistnego. Właściciel rzeczy może przerwać bieg zasiedzenia w przypadku, gdy skutecznie ujawni swoje władztwo nad rzeczą np. wytoczy powództwom o wydanie rzeczy. Wówczas następuje przerwanie biegu zasiedzenia.
Zasiedzenie może być stwierdzone tylko co do części nieruchomości, w przypadku, jeżeli istnieje możliwość wyodrębnienia prawnego tej części nieruchomości. Możliwe jest również nabycie przez zasiedzenie większej części udziału spadkowego niż wynikałoby to z dziedziczenia.
Co do zasady, posiadacz samoistny powinien załączyć do wniosku o stwierdzenie zasiedzenia dowody popierającego jego twierdzenia o upływie odpowiedniej ilości czasu, a także fakcie samoistnego posiadania nieruchomości przez wnioskodawcę lub jego następcę prawnego. Za akt władztwa uznaje się opłaty za ciężary publicznoprawne, stawianie ogrodzenia, uprawa nieruchomości rolnej, wpisy w ewidencji gruntów, a także umowy z posiadaczami zależnymi. Częstym przedmiotem wniosku dowodowego jest powołanie świadków, w szczególności sąsiadów, którzy wskazują, pod czyim zarządem znajdowała się nieruchomość przez sporny okres. Zaznaczenia wymaga fakt, iż każde postępowanie o stwierdzenie nabycia zasiedzenia toczone jest w trybie nieprocesowym i każdorazowo wymaga wskazania uczestników takiego postępowania tj. właścicieli, przeciwko którym biegnie termin zasiedzenia. W przypadku braku wiedzy co do ich osoby, istnieje konieczność dokonania ogłoszenia o toczącym się postępowaniu.

Jednakże, z związku ze zmianami przepisów regulujących instytucje zasiedzenia, w praktyce występuje szereg problemów prawnych. Przykładowo, przed wszczęciem postępowania o stwierdzenie zasiedzenia, należy poddać analizie stan prawny danej nieruchomości celem stwierdzenia, czy nie doszło do nabycia własności nieruchomości przez Skarb Państwa w wyniku tzw. przemilczenia. Przemilczenie to instytucja wprowadzona dekretem o majątkach opuszczonych i poniemieckich z roku 1946, która wiązała nabycie własności z bezczynnością właściciela. Jeżeli nabycie własności nastąpiło w tym trybie, to wyłączało ono możliwość stwierdzenia zasiedzenia. Dekret został uchylony przez nieobowiązującą już ustawę o gospodarcze gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości z dnia 1985r., co jednak nie miało wpływu na nabycie przez Skarb Państwa własności nieruchomości. W związku z możliwością złożenia przez właściciela majątku opuszczonego wniosku o przywrócenie posiadania, taki wniosek przerywał bieg terminu dla stwierdzenia przemilczenia tym samym nie następowała zmiana właściciela.
Powyższe ma znaczenie z uwagi na treść- obecnie już uchylonego- art. 177 k.c., który stanowił, iż przepisów o własności nieruchomości nie stosuje się, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem własności państwowej. Po uchyleniu przez ustawę z dnia 28 lipca 1990r.- o zmianie ustawy- Kodeks cywilny przestało istnieć z dniem 1 października 1990r. zróżnicowanie formy i typów własności według kryterium podmiotowego (ograniczenia co do nieruchomości, które stanowią własność Skarbu Państwa). Przepis międzyczasowy ustawy zmieniającej wskazuje, iż jeżeli przed dniem wejścia w życie ustawy istniał stan, który według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a wedle przepisów obowiązujących po jej wejściu w życie prowadzi do zasiedzenia, zasiedzenie biegnie od dnia wejścia w życie ustawy, jednakże termin ten ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę. Sąd Najwyższy wyjaśnił, iż do wypadków zasiedzenia przed datą wejścia w życie przedmiotowej ustawy, mają zastosowanie 10 i 20 letnie okresy posiadania nieruchomości- a zatem krótsze niż wskazane w aktualnych przepisach.

Odrębnym zagadnieniem pozostaje problematyka przepisów międzyczasowych statuowanych przez Kodeks cywilny co do biegu zasiedzenia rozpoczętego za obowiązywania przepisów międzywojennego Prawa Rzeczowego.

Przedstawione powyżej zagadnienia stanowią tylko zarys praktycznych problemów związanych z możliwością złożenia skutecznego wniosku o stwierdzenie zasiedzenia. Nasza wieloletnia praktyka i doświadczenia każdorazowo wspierają naszych Klientów zarówno na etapie analizy sprawy przed wstąpieniem na drogę postępowania sądowego, jak również już w trakcie sporów sądowych.


Facebooktwittergoogle_pluslinkedinrssyoutubeby feather